去年11月—12月，中国质量万里行南方报道组对佛山 《正点汇创意大厦公寓变厂房，300多业主遭遇断电&面临强拆》进行了系列报道，引起了社会各界的强烈反响。11月29日，开发商佛山宏成发贸易有限公司3名股东程XX、张XX、陈XX，被公安机关控制进行调查。而业主们怀疑银行配合开发商欺诈，违规放贷，上百户业主正在将当事银行告上法庭。随后多家媒体马上跟进报道，重点关注顺德农村商业银行北滘支行为何会协助开发商让业主办理购房贷款并发放贷款，甚至注销“预售款专用账户”等作为。
事实上，类似这种关于“商改住”事件，在佛山并不是首例。2019年7月，佛山万科金域中央近5800多名业主在办理不动产权证和居住证时因自己所购买的商品房的规划用途为“办公用房”，而非销售时宣传的“公寓楼盘”，引发争议。
“商改住”的违规行为是如何实现的？
经济观察报有一篇报道里详细阐述了这里面的关键：由于当前开发商利用办公用地去建设“类住宅”的开发行为较为普遍。“开发商用办公类用地进行拿地，按照类住宅的价格销售，可从中获得更大利润。”
一般情况下，部分城市从规划角度出发，为助力商业发展，支持中小微企业，考虑到这类企业不需要太大的办公用房，所以允许（至少没有禁止）建设比较小的开间办公用房。
但小开间的办公用房为部分企业改装成公寓留下空间，通常开发商把规划中认定为小开间的办公用房改造成公寓，以住宅或类住宅名义卖给购房者。
在销售环节，从规划设计开始，商办改住等类住宅项目就按照公寓进行分割，并办理规划、建设等审批手续。根据住建部门规定，企业只要提供合法有效的规划、建设等相关材料，住建部门就必须批准相关项目预售。
在这种情况下，对于商办改住等违法、违规建设行为，单凭一个部门难以做到杜绝，通常需要多个部门联合进行规范。
佛山市此类住宅项目体量较大、规范管理存在迫切需求，但“目前国家层面尚无对’商业公寓’、‘办公式公寓’、‘公寓式办公’等房屋用途类型的统一定义，也未出台相关的法律法规统一规范。
佛山市四部门联合，亮剑违规商改住
2020年1月3日，佛山市自然资源局、佛山市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范商务办公类项目管理和销售行为的通知》（简称“《通知》”），亮剑违规商改住。《通知》规定，商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米（首层除外）；商务办公类项目不得宣传推广具有居住功能；项目在销售时，需要公示是否具备直接入户、入学等重要信息。明确界定“服务型公寓”的用地性质、规划设计要求及销售管理办法，要求在合同备案时购房者手抄“本人已知悉该项目为非居住功能的商业办公等，清楚所购商品房规划用途”。
佛山此次针对服务型公寓、商务办公类项目出台新政，对于房地产市场或将产生深远的影响。
事实上，商务办公类项目违规进行变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑进行出售的行为在各大城市常有出现，即便是一线城市，曾经一度在市场交易中占据一定比例。
但是2017年左右，以北京、上海为主的一线城市出台严厉政策打击非法商改住，诸如北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米；不能出售给个人，只能是企事业单位、社会组织；已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给个人，但设置严格的限购条件，名下无房、五年社保、全款购买等等，严厉打击了市场上的非法商改住行为。
而佛山此次新政也与目前佛山市商办类项目违规销售现象不无关系。
业内人士：佛山商办类项目库存高企，去化或受影响
业内人士表示，《通知》的出台，对于佛山而言，目前市场上商业、商务办公类产品库存高企，政策收紧无疑将增加当地项目的去化难度。
由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存存量大。据佛山市住房和城乡建设局网站显示，截至2019年8月底，佛山市国有商业、商办用地建设“类住宅”项目共108个，面积728万平方米，共134488套。其中：在建或尚未批准预售（销售）的情况：在建29320套、竣工461套；已批准预售（销售）情况：已确权45764套、未售出22449套、已出售36494套。
根据佛山中原最新发布的月度统计数据，截至2019年10月底，佛山写字楼、商铺市场库存去化周期已分别达到约63个月和95个月。
政策收紧，商办类项目不能以住宅的形式销售，开发商将面临新一轮的去化压力。
