实习记者/陈婷/记者/郑炳巽/赵毅/佛山报道
“地块性质属于商业办公用房，但实际用途由业主决定。他们（指执法人员）不可能去挨家挨户拍门，看看房子是用来干什么的吧。”这是《中国经营报》记者近日在佛山随机走访相关楼盘，调查当地“商改住”情况时，一销售人员对记者所表明的态度。
值得注意的是，以上对话场景，发生在挂有“本项目为商业办公（非住宅）项目”提示牌的楼盘项目中。经过销售人员一番带有住宅功能介绍的推介，且在记者随同销售人员参观了设置有“淋浴间”“阳台”各式具有住宅功能的样板房之后，该提示牌的设置俨然成了一种装饰品。
此外，另一楼盘销售人员对记者表示，“我们的房产证属于办公性质，虽然相关政府部门存在不允许‘商改住’的说法，但目前并未出台具体处罚措施。”
事实上，针对商办类项目的销售，佛山住房和建设局（以下简称“佛山住建局”）于11月15日发布了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》，文件明确指出，全市商办类项目在销售过程中不得以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。
花式变身
近日，记者在随机走访佛山数个商办性质项目时发现，存在将房屋改建成住宅对外展示并出售的情形，除了平层、复式两个格局，在记者走访的过程中还发现了“双钥匙”“四钥匙”的住宅设计，即将房间隔成双人和四人使用，以提高出租率。在这其中，不乏位于繁华中心地段的楼盘，亦可发现知名开发商的身影。
距离广佛地铁线金融高新区站约1.5公里处，记者来到坐落于广东金融高新区内的“德高信中央大道”项目，其备案名为“德高信易联金融广场”，项目性质为办公。
据在场销售人员介绍，该项目目前在售T1、T2栋，均在明年9月份全部交楼；T3栋则作为佛山易联投资有限公司的总部大楼使用。
其中，T1栋在今年开盘，在售63平方米、93平方米、112平方米三个面积的复式户型，均为4.5米层高精装修交楼，均价2万～2.4万元；T2栋于去年推出，目前只剩4套精装房，近期加推了4层的毛坯房，均价1.4万元，5楼以上则全为4.5米层高复式精装修交楼，均价1.75万元。
记者留意到，该项目营销中心现场便挂有“本项目为商业办公（非住宅）项目”的提示牌，但销售人员并没有主动提示记者注意。在记者询问购买该楼盘作为住宅是否存在风险时，该销售人员对记者说道：“地块性质属于商业办公用房，但实际用途由业主决定。他们（指执法人员）不可能去挨家挨户拍门，看看房子是用来干什么的吧。”
之后，记者随同销售人员参观了一个63平方米的样板房，该房被设计为复式楼，一楼为一房一厅，二楼有一个卧室，楼上楼下均配有一个卫生间。销售人员进一步表示，按顾客需求，还可再交4万元多隔出一个房间。
与“德高信中央大道”隔街相望的，便是“京华广场”项目，其1、2座的备案性质均为商业和办公。同样，该项目在营销中心亦设有“本项目为商业办公（非住宅）项目”的提示牌。当记者提出疑问时，销售人员对此解释称“说是不能住，但你可以上去看一下，已经有人入住了。”
据销售人员介绍，“京华广场”为地铁上盖项目，并规划有大型商圈，对标广州高德置地广场，“不管是毛坯还是精装修，都是现楼交付，马上有回报率。”销售人员如是说。在参观现房的过程中，记者发现部分房间确有人入住，而现房已被建为复式住宅格局，销售人员表示，根据实际需要，顾客亦可增设隔间。
不同于将样板房大方公开的前两个楼盘，在记者走访另一项目过程中，销售人员对于记者提出的参观样板房要求先是表示答应而后又拒绝，且显得犹豫与局促。在记者再次要求下，对方出示了一段45平方米的样板房视频资料。视频显示，该房已被建成复式住宅式样，楼上楼下分别设有两个卧室和一个卧室，均配有卫生间。目前第5座楼盘依然在售，还剩5层、11层等楼层零散房源可挑选，总价在100万元左右。
据了解，该项目1～10座均为商铺和办公用房，现场挂有“本项目为商业办公（非住宅）项目”提示牌。物业保安对记者透露，1座已有人入住，而记者也在现场看到，外围阳台上挂有晾晒衣物。
在另一走访的楼盘中，项目销售人员在带领记者参观已被改建成住宅格式的现房之后，对记者表示：“购房之后拿到的房产证属办公性质，虽然相关政府部门存在不允许‘商改住’的说法，但目前并未出台具体处罚措施。”
中伦文德律师事务所律师张显峰告诉记者：“开发商将商业住房改为住房销售的，但在宣传中未告知消费者实情而导致购房者实际无法居住房屋，购房者可以根据合同法相关规定，向法院提起诉讼，要求解除双方房屋买卖合同。如果开发商在合同订立时未出示商品房预售许可证或商品房预售许可证为办公用途，未向购房者明示房屋规划用途的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
张显峰还表示，“另外，根据合同法第42条第2款的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。购房者可要求开发商赔偿因此受到的损失。”
查封不尽
11月15日，针对商办类项目的销售，佛山住建局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》，文件明确提出五点要求：一是开发商在销售项目时，应严格按照规划功能进行销售，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示；二是除服务型公寓外，在商办类项目销售过程中不得再以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者；三是开发商与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档；四是房屋规划用途应统一登记为“办公用房”；五是不配置管道燃气设施、教育学位等。
事实上，关于将非住宅用地包装成“公寓”对外出售已有先例，且由此引发了开发商与业主的纠纷，也有相关部门曾对涉事企业给予处罚。
佛山市南海区市场监督管理局对于市场乱象曾指出，涉事企业通过设置展板的方式宣传“允许‘商改住’”“水电按住宅标准收费”等内容；在样板间中设置“淋浴间”“阳台”等具有居住功能的设施进行展示；通过销售人员推销和推送微信信息等方式宣传具有住宅功能色彩的信息，容易引起客户对商品房的性能、功能产生误解。故认为涉事企业在明知其销售的商品房的性能为办公用房的情况下进行上述宣传行为，获得了不正当的竞争优势，扰乱了商品房交易市场的正常秩序，依法应予以行政处罚。
而关于记者近期走访的上述楼盘项目，佛山市房产信息网显示，产品状态为“已签约”“已备案”的房屋不在少数，可见已售出绝大多数货值，且用途分为“商业”和“办公”两种，按“住宅”用途进行搜索则无相应房屋显示。但依据上述销售人员的推广介绍，以及记者所参观的样板房来看，项目中存在实际用途为“住宅”的房屋，已有人入住并且仍在正常对外出售。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，“佛山的旧工业区与旧商业区较多，改成真正的办公楼市场空置率太高，但是改成住宅的话利润空间就变大了。同时因为限购政策将外来人群隔挡在外，而公寓不在限购范围内，两者综合一起，造成违规公寓查封不尽的现象。”
近年来，佛山公寓市场整体平稳，价格更是稳中有升。克而瑞数据显示，2013～2017年，佛山一手公寓的成交套数从4700套持续上升至27637套。2018年，佛山公寓市场迎来供应量近几年来的最高峰，但成交量有所下滑，为24563套；2019年前7个月有所回暖，已卖出1.5万套。
广东省房地产研究会执行会长韩世同则认为，“目前国家管理层已经强调和提出要进行逆周期的调控。这样的状况下，经济和金融都出现了比较严峻的局面，在房地产市场也处于比较困难低迷的状况下，佛山出台这种对公寓和商办项目规范性过强、限制性过强的新政，其实是不利于房地产市场稳定原则的，对稳房价、稳地价和稳预期可能会带来一定的妨碍和影响。希望佛山政府能够进一步通盘考虑，做一些适时适当的调整。”
记者就市场乱象如何整治致函佛山住建局进行采访，截至发稿未获回复。
